Una promoción dura años. Su fiscalidad no puede resolverse cada trimestre

En la construcción y la promoción, el negocio no funciona como en una empresa que factura y cobra cada mes. Se compra suelo mucho antes de vender, se financia con deuda, se paga a decenas de proveedores y subcontratistas, se cobra a los compradores por adelantado y el beneficio real no se conoce hasta entregar la última vivienda. Entre un extremo y otro, cada decisión tiene consecuencias fiscales: cuándo se imputan los ingresos, qué IVA se puede deducir, quién debe repercutirlo y cuánto hay que retener.

Cuando esa secuencia no está planificada, los problemas aparecen tarde: un IVA mal repercutido en la factura de una subcontrata, una promoción que parecía rentable y cuyo margen se evapora al cerrarla, una tesorería que no aguanta entre certificaciones y cobros.

En Cepresa acompañamos a promotoras y constructoras desde el principio de cada proyecto para que usted sepa, en cada fase, cuánto margen tiene de verdad y qué obligaciones le esperan.

De la compra del suelo a la última escritura

Cada fase de una promoción tiene su propia fiscalidad. Estas son las decisiones donde más se juega su margen.

Antes de comprar el suelo

Estudiamos la operación antes de firmar: si la compra tributa por IVA o por transmisiones patrimoniales, qué costes registrales y municipales conlleva y qué estructura societaria conviene (una sociedad por promoción o una sola para varias). Lo que se decide aquí condiciona toda la rentabilidad posterior.

Financiación y arranque

Préstamo promotor, subrogación de los compradores, avales y calendario de disposiciones. Elaboramos el presupuesto y el plan de tesorería de la promoción para que la financiación no se quede corta a mitad de obra, y analizamos cómo afectan los intereses y gastos a su resultado.

Obra y subcontratas

Aquí se concentra el riesgo. Revisamos cómo se facturan las ejecuciones de obra, cuándo se aplica la inversión del sujeto pasivo del IVA, las retenciones y la documentación que debe exigir a cada subcontratista (certificados de estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social, registro de empresas acreditadas, libro de subcontratación) para no acabar respondiendo de sus deudas.

Preventa y cobros anticipados

Las cantidades que cobra a los compradores antes de entregar llevan IVA y exigen garantías. Cuidamos cómo se documentan las reservas y los contratos de compraventa, y cómo se repercute el impuesto en cada cobro.

Entrega, escrituras y cierre

Las entregas tributan con tipos distintos según se trate de vivienda, garaje, trastero o local, y las escrituras llevan su propia fiscalidad. Cerramos la promoción con la regularización del IVA que corresponda, el cierre contable y un análisis final para conocer qué margen ha dejado realmente.

Si construye para otros hay que tener en cuenta certificaciones, retenciones y cobros

Una constructora que trabaja para promotores o administraciones vive de otra manera: factura por certificaciones, cobra a plazos largos y soporta retenciones de garantía hasta la recepción de la obra. En las obras que duran más de un ejercicio, además, hay que decidir cómo se reconocen los ingresos y los gastos en cada periodo.

Revisamos su facturación y el reconocimiento de ingresos por grado de avance, controlamos las desviaciones de coste obra a obra y le ayudamos a planificar la tesorería entre certificaciones y cobros, incluida la financiación del circulante.

En el plano laboral, trabajamos con el convenio del sector, las modalidades de contratación propias de la construcción, la acreditación de los trabajadores y la coordinación de actividades empresariales, para que su plantilla esté en regla en cada obra.

Errores que salen caros en el sector

• Repercutir IVA en la factura de una subcontrata cuando correspondía la inversión del sujeto pasivo, o al revés.
• Contratar a un subcontratista sin tener su documentación al día y responder después de sus deudas.
• Cobrar anticipos de compradores sin las garantías exigidas.
• Llevar toda la contabilidad junta, sin saber qué promoción u obra gana o pierde dinero.
• Cambiar el destino de una promoción, de venta a alquiler, sin revisar el IVA deducido.
• Arrancar una obra sin un plan de tesorería que cubra los meses entre pagos y cobros.

Cómo lo planteamos según su caso

Promotora de un único proyecto. Una estructura limpia desde el inicio (sociedad por proyecto), plan de tesorería, control del IVA durante la obra y un cierre ordenado cuando se vende la última unidad.

Constructora con varias obras en curso. Contabilidad por obra, control de márgenes y desviaciones, seguimiento de subcontratas y certificaciones, y gestión laboral con el convenio del sector.

Grupo con varias sociedades. Coordinación entre promotora, constructora y patrimonial, operaciones vinculadas bien documentadas, y planificación de cómo se retribuye al socio.

En todos los casos empezamos con un diagnóstico de su situación fiscal, laboral y contable: le decimos con claridad qué hay que corregir y qué está bien, y a partir de ahí diseñamos el servicio, sin paquetes cerrados que pague y no use.

Preguntas frecuentes

¿Trabajan solo con grandes promotoras?
No. Acompañamos tanto a quien lanza su primera promoción como a constructoras y grupos con varios proyectos.

¿Pueden entrar en una obra o promoción que ya está en marcha?
Sí. Revisamos el estado fiscal, laboral y de tesorería, detectamos lo que haya que corregir y seguimos desde ahí.

¿Se ocupan de la documentación de los subcontratistas?
Le indicamos qué documentación debe exigir y cómo controlarla en cada obra, y acordamos con usted hasta dónde llega nuestra gestión.

Ya tengo asesor. ¿Puedo cambiar sin problemas?
Sí. Nos encargamos del traspaso de la documentación y de la coordinación con su asesor actual.

¿Cuánto cuesta?
Depende del tamaño de su empresa y del número de obras o promociones. Tras el diagnóstico inicial le damos un presupuesto claro, sin compromiso.